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Mais uma vez tentam ressuscitar uma discussão sobre a quem compete a execução de avaliação imobiliária, se por "Corretores de Imóveis" ou por "Engenheiros e Arquitetos", visto que esse é um tema que já foi pauta no TRF1ª Região, num passado bem próximo, e que foi definitivamente impetrada decisão favorável a categoria profissional dos corretores de imóveis com especialização em avaliação imobiliária, e devidamente registrados no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários no COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Agora, por iniciativa do Deputado Federal Fausto Pinato pelo PP-SP, propõe apresentação de "Projeto de Lei nº 2283/2021", que pede regulamentação e disciplina às disposições relativas às avaliações de imóveis por parte dos engenheiros e arquitetos, e não pelos corretores de imóveis, como sempre foram realizadas por todos estes anos.
A atividade está em pleno exercício, obedecendo incondicionalmente a legislação em vigor, bem como os requisitos mínimos exigidos para o desenvolvimento dos pareceres técnicos solicitados pelos proprietários de imóveis, e pela maioria dos egrégios tribunais espalhados por todo o Brasil, dando a sua incontestável contribuição a sociedade brasileira como um todo, diferentemente desta presente atuação parlamentar.
Não se deve simplesmente analisar o tema apenas por uma perspectiva, como está sendo tratado pelo nobre Deputado Fausto Pinato, buscando beneficiar a categoria dos engenheiros e arquitetos, e se esquecendo que existe uma outra considerável categoria, por sinal muito antiga, a dos corretores imobiliários, que contribui e muito no crescimento do nosso país. É notória a contribuição desta categoria.
São duas categorias importantes, mas o que se deve levar em consideração é que cada uma das classes desenvolve análises diferenciadas, uma que abrange questões mercadológicas, e outra que abrange aspectos construtivos. Uma emite "Laudo", a outra emite "Parecer", e cada uma delas com finalidades bem distintas, por isso a inconsistência de se reivindicar direitos por algo que não lhe compete, ou seja, um PL sem bases concretas e justificáveis que possibilite a sua progressão.
Na verdade, a disputa judicial expôs a concorrência entre dois importantes agentes do mercado imobiliário – engenheiros e corretores – pelo mercado de prestação de serviços de avaliações de imóveis.
Em resposta ao contato do portal Tribuna do Brasil em em relação a tramitação deste PL, o presidente do CRECI-DF, Geraldo Nascimento informou que o Sistema COFECI/CRECI tem uma frente parlamentar, representada pelo Deputado Laércio Oliveira - SE, e o vice-presidente, Senador Izalci de Lucas -PSDB/DF, cuja qual trata de assuntos de interesses do Corretor de Imóveis, trabalhando inclusive contrário a aprovação deste PL.
FIM DA DISPUTA POR AVALIAÇÕES
Uma longa briga judicial de quase 9 anos, que trouxe certa incerteza ao mercado de avaliações imobiliárias, terminou no final de 2016. A ação, que colocou de um lado engenheiros, arquitetos e agrônomos, e de outro, corretores de imóveis, tramitava desde 2007 na 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1). Essa ação ordinária, que corria em caráter de urgência, questionou a legalidade das avaliações imobiliárias emitidas por corretores de imóveis. Foi proposta por duas entidades federais que representam engenheiros: o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) e o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea).
O processo, que teve como réu o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), visava anular a resolução 957 promulgada em 2006 pela entidade, que valida as avaliações imobiliárias proferidas por corretores de imóveis e cria o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
A justiça promulgou sentença favorável aos corretores de imóveis, que, ganhou respaldo legal para emitir suas avaliações. A sentença foi emitida pela Justiça Federal em última instância e não cabem mais apelações.
A seguir confira um trecho da emenda que colocou um ponto final na polêmica, reconhecendo legalmente a expertise dos corretores de imóveis na prestação de serviços de avaliação de imóveis.
"O imóvel é observado a partir de critérios de mercado, considerado como bem inserido em contexto geográfico e humano, diversamente das características eminentemente técnicas que aos profissionais submetidos ao CREA importariam."
A Lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis (no 6.530, de 1978), em termos gerais, resguarda o direito do corretor de "opinar sobre a comercialização imobiliária". Nesse contexto entende-se que cabe também ao corretor emitir um juízo acerca do preço de um bem. Confira no trecho destacado abaixo:
"Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária."
Além dos corretores de imóveis, somente engenheiros e arquitetos estão habilitados a fazer a avaliação acompanhada de laudo com validade jurídica.
Para melhor entendimento, confira o que estava em jogo.
As avaliações imobiliárias são fundamentais para as transações comerciais, pois atestam legalmente o valor dos bens. Os bancos usam as avaliações em diversas operações como, por exemplo, em concessões de crédito, ajuizamentos de seguros, para fins judiciais e também avaliação de patrimônios de órgãos e entidades públicas. É um mercado com números superlativos. Somente a Caixa Econômica Federal realizou cerca de 750 mil avaliações imobiliárias em 2012, abrangendo mais de um milhão de imóveis, o que representa uma média de três mil avaliações por dia útil. Além dos bancos, os tribunais também usam as avaliações imobiliárias em processos de herança, divórcio, separação de sociedade e outros. Todas essas atividades significam um vasto mercado de prestação de serviços.
O advogado Luiz Kignel, sócio da PLKC Advogados e especialista em direito de família, planejamento sucessório e imobiliário, informa que no caso de um processo, o juiz designa um perito judicial para fazer a avaliação e cada uma das partes nomeia um assistente técnico. Segundo Kignel, "os honorários do avaliador nomeado são estipulados pelo juiz. Já as partes pagam seus contratados de acordo com as tabelas de mercado".
Os honorários para o profissional que faz a avaliação de imóveis variam de acordo com as regiões nacionais. O avaliador irá receber de acordo com o valor do imóvel avaliado. O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Cresci-SP) disponibiliza tabela fixa de honorários para as avaliações. De acordo com a tabela de valores do Cresci-SP, a avaliação de um imóvel que tem preço de R$ 35 mil renderá ao avaliador um honorário da ordem de R$ 882,63. Já um imóvel que foi avaliado de R$ 400 mil até R$ 500 mil, renderá ao avaliador R$ 4.069,69. Outra forma de calcular os honorários do avaliador de imóveis é explicada por Claudemir das Neves, diretor nacional de fiscalização do Cofeci. Segundo ele, o tempo gasto pelo corretor para avaliar o imóvel deve ser computado, atribuindo um honorário de 0,25% a 0,50% do valor da avaliação. Sobre a decisão favorável aos corretores, Neves diz: "Sempre prestamos esse tipo de serviço. Se perdêssemos o processo teríamos de parar. A sentença foi um alívio".
O LITÍGIO
A sentença proferida pelo Juiz da 1ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, depois confirmada pelo Tribunal Regional Federal (TRF), pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Supremo Tribunal Federal (STF) é uma sentença declaratória. Ou seja, as entidades representantes dos engenheiros pretendiam obter uma certeza jurídica sobre algo que era fonte de dúvidas. O juiz julgou improcedente o pedido do Confea e do Ibape pelo qual pretendiam declarar a nulidade da resolução no. 957/2006 (que foi substituída em 2007 pela resolução no 1.064), do Cofeci, que prevê a possibilidade de o corretor de imóveis elaborar parecer técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis.
A argumentação do Confea e do Ibape teve como base a Lei no 5.194/66 (que regulamenta o exercício das profissões de engenharia, arquitetura e agronomia) e a resolução no 345/90 do Confea. Ambas dizem ser exclusividade dessas categorias proferir avaliações imobiliárias. De acordo com o vice-presidente de relações institucionais do Ibape, Radegaz Nasser Júnior, "a resolução no 957 do Cofeci retira a atribuição privativa de nossa profissão de emitir avaliações e extrapola a função do corretor de imóveis". Radegaz defende que as avaliações prescindem de conhecimentos técnicos (estrutura, materiais, capacidade produtiva de uma área agrícola etc.) que influenciam de forma determinante no preço de um imóvel. Para ele, "ao corretor cabe opinar quanto ao valor de mercado, e isso é uma parte da avaliação, não sua totalidade. Uma avaliação tem de ser fundamentada matemática e estatisticamente. Só comparar preços não dá conta de avaliar um imóvel, é preciso também calcular o valor da estrutura, da fiação e de outros elementos que compõem um imóvel".
Outro ponto da argumentação dos engenheiros são as normas técnicas da série ABNT NBR 14.653, que normatiza a avaliação de bens. De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), somente profissionais de engenharia (NBR 14.653-1) podem emitir laudos de avaliação de imóveis. O Código de Defesa do Consumidor, no inciso VIII do artigo 39, prevê a observância das normas ABNT. A Caixa, por meio de sua assessoria, informa que suas avaliações imobiliárias seguem o prescrito na Lei Federal no 5.194/66 e na NBR 14.653, ou seja, somente profissionais cadastrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) podem prestar esse serviço para esse banco. Portanto, as avaliações emitidas por engenheiros até a sentença, tinham respaldo legal, enquanto as feitas pelos corretores de imóveis não tinham, podendo, inclusive, ser questionadas.
Para defender a resolução nº 957, a contra- argumentação usada pelo Cofeci foi baseada no artigo 3º da lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis (Lei nº 6.530, de 1978), onde se lê que: "Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária". No entender dos corretores de imóveis, "opinar" é o mesmo que proferir avaliações imobiliárias, uma vez que se trata de emitir um juízo acerca do preço de um bem. O advogado Ezequiel Frandoloso, especialista em direito imobiliário do escritório Trigueiro Fontes Advogados, explica que "a sentença foi clara ao dispor que 'opinar' quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do parecer de avaliação mercadológica e não há necessidade de formação específica, pois tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis".
De acordo com a sentença proferida, a resolução do Cofeci não fere as normas da ABNT nem a lei que regulamenta a profissão de engenheiros, arquitetos e agrônomos. No entender do juiz, as avaliações mercadológicas, ou seja, de preços, podem sem feitas por corretores de imóveis. Isso abre aos corretores o respaldo legal de emitir avaliações e ocupar um lugar nesse mercado. Claudemir das Neves, do Cofeci, analisa: "A Caixa continua com sua equipe de avaliadores composta por engenheiros. A nossa expectativa é de que haja uma abertura gradual desse serviço para os corretores".
DIFERENTES AVALIAÇÕES
Além da disputa pelo mercado de avaliações imobiliárias, o que estava sendo julgado era a competência das profissões em avaliar imóveis. A sentença federal garante respaldo legal aos corretores na emissão de parecer técnico mercadológico. Para Radegaz Nasser Júnior, do Ibape, engenheiros, arquitetos e agrônomos, por terem exigência de curso superior para exercer a profissão, estão aptos a emitir avaliações. Já os corretores não necessitam passar por uma faculdade para exercer a profissão, tornando-os profissionais técnicos aptos a emitir pareceres. Nasser diferencia: "parecer é uma opinião baseada na pesquisa empírica, enquanto que uma avaliação é um documento com fundamentação teórica, passível de provas quando necessário". Nasser Júnior explica que, por isso, consulta corretores imobiliários para emitir avaliações.
Para o corretor emitir um parecer técnico mercadológico, ele tem de estar inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Esse cadastro foi instituído pelo Cofeci em 2006 e o corretor avaliador só pode ser inscrito após concluir curso de qualificação em avaliação de imóveis. A intenção ao criar o CNAI foi homogeneizar as avaliações mercadológicas dos corretores e também "instruir os corretores a apresentar suas avaliações na forma de um parecer técnico de avaliação mercadológica, evitando assim o emprego do termo 'laudo de avaliação', de uso restrito aos engenheiros, segundo a norma da ABNT", explica Luiz Fernando Barcellos, vice-presidente de avaliações imobiliárias do sistema Cofeci-Creci.
Existem dois tipos de documentos formais, ou parecer técnico com validade jurídica reconhecida: o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária e o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
A seguir, conheça um pouco mais sobre cada um desses documentos.
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)
Emitido exclusivamente por corretores de imóveis com título de avaliador imobiliário e inscritos no Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um instrumento que serve para atestar o valor de mercado do imóvel avaliado. Opinar sobre o valor de um imóvel é facultativo a qualquer corretor, mas em alguns casos, se faz necessária a formalização e elaboração do parecer técnico. Via de regra, para quem precisa definir um valor para colocar o imóvel a venda, o corretor de imóveis é o profissional mais indicado.
O Parecer técnico apresenta um valor para o imóvel avaliado com base em alguns critérios como, a estrutura do imóvel, tamanho, áreas comuns, estado de conservação, vizinhança e localização – um dos fatores que exercem grande influência no valor final. Além desses fatores, a avaliação é feita também com base na pesquisa de imóveis similares na mesma região. Da combinação de todas essas variáveis é possível chegar a um valor de mercado do imóvel mais fidedigno e condizente com a realidade de mercado.
O PTAM tem valor jurídico e pode ser emitido somente por um perito – ou corretor registrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. O Cofeci – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis é o órgão responsável por regulamentar a atividade e expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os corretores inscritos. Para ter direito legal a prática de avaliação imobiliária e registro no CNAI, além do CRECI, o corretor precisa ter diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e certificado de conclusão de curso de Avaliação Imobiliária em cursos reconhecidos pelo Cofeci.
De forma geral, o valor cobrado para uma avaliação profissional, corresponde a 1% do valor do imóvel avaliado, estando esse valor obviamente sujeito à negociação e variações de acordo com o Creci de cada região. Normalmente a entrega do laudo é feita em uma semana. Mas esse prazo pode variar conforme facilidade de acesso ao imóvel e disponibilização de dados.
O Cofeci disponibiliza no seu site, uma lista para consulta dos corretores com título de avaliador imobiliário cadastrados no CNAI para todos os Estados.
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Somente engenheiros registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e arquitetos com registro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), podem emitir o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária. Nesse documento, uma avaliação tão formal quanto o PTAM, consta também, além de outras informações, um levantamento das características estruturais do imóvel.
O prazo de entrega para emissão do laudo por um engenheiro vai variar conforme complexidade da demanda. Em casos mais simples, pode ser emitido em até 5 dias úteis. Mas existem casos que demandam prazos mais longos, como até 30 dias ou mais, em casos mais específicos. O prazo pode ser maior quando há necessidade, por exemplo, de apresentação de um estudo planialtimétrico da área ou do imóvel ou levantamento de documentação em cartórios. Isso pode ampliar significativamente o prazo de entrega do laudo.
Igualmente aos Corretores de Imóveis, para emitir o seu parecer técnico, o engenheiro utiliza critérios baseados nas normas técnicas da série ABNT NBR 14653, que normatiza a avaliação de bens. Para tanto, são levados em consideração alguns procedimentos. Primeiro é feita uma pesquisa de mercado com amostragem de imóveis similares na região. Depois é aplicada a técnica de homogeneização dos valores entre o imóvel a ser valorado e a amostragem levantada na pesquisa. Por fim é feita uma análise estatística dos valores identificados nas etapas iniciais para se chegar a intervalos de valores mais condizentes.
No caso específico de avaliação de terrenos, alguns fatores essenciais são levados em consideração, tais como oferta, localização, fator frente x fundos, topografia e padrão construtivo. Cada um desses fatores, a depender do tipo de terreno, poderá exercer mais ou menos interferência na composição do preço final da avaliação proferida por um engenheiro.
ACORDO DE CAVALHEIROS
Há entre engenheiros e corretores certa concordância de que cada profissão atua numa diferente área das avaliações, contribuindo, cada qual, com um saber. Aos engenheiros compete, principalmente, determinar o valor da construção, usando em seu cálculo os conhecimentos de diferentes materiais e formas construtivas usadas na edificação. Aos corretores seria adequado <![if !vml]>externar o preço do imóvel de acordo com seu conhecimento de mercado. Nas palavras de Barcellos, "ao corretor de imóveis compete elaborar avaliações de valor de mercado. Quando outros aspectos que devem ser considerados, os quais escapam ao conhecimento adquirido pelo corretor em sua formação, as avaliações precisam da participação de engenheiros civis, florestais, agrônomos etc."
Sobre essas duas formas de avaliar imóveis, o advogado Frandoloso é enfático: "Não existem 'tipos de avaliações', o que existe são métodos por meio dos quais o avaliador estima o valor de determinado bem e tal estimativa é a chamada avaliação imobiliária". Ele aponta que os métodos de avaliação mais usados estão contidos na ABNT NBR 14.653-1 e no site do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). No caso de uma perícia técnica para processo judicial, Frandoloso informa que se aplica o disposto no artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC), que diz ser necessário o diploma universitário para o avaliador. O mais comum, portanto, é a nomeação de engenheiros para o cargo de perito judicial, "partindo da premissa de que tais profissionais possuem conhecimento técnico e sensibilidade para elaboração de avaliações deste jaz", diz o advogado.
Mas a atuação dos corretores imobiliários em perícias judiciais não é descartada, desde que guardada as respectivas características de cada profissão. "Somos da opinião de que o campo de atuação dos corretores está claramente delimitado, podendo os referidos profissionais elaborar parecer técnico exclusivamente para externar o preço de mercado do imóvel", diz Frandoloso.
E AGORA? CORRETORES DE IMÓVEIS VERSUS ENGENHEIROS: QUAL É A MELHOR AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?
Antes de tudo é preciso estabelecer a finalidade da avaliação para poder escolher a opção mais adequada. A avaliação é uma atividade que requer profundo conhecimento, profissionalismo e seriedade. Portanto, seja criterioso na hora de escolher o profissional mais indicado e qualificado para atender a sua necessidade.
Nas transações comerciais, nas quais é preciso estipular um valor mais preciso de um imóvel, o parecer de um corretor de imóveis é fundamental, pois é o profissional que lida diretamente com o mercado, tem a vivência, a prática e normalmente é conhecedor das nuances de determinada localidade ou região.
Para atender especialmente casos de compra e venda, pode ser emitido também o Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária (POCI). Esse documento é também emitido pelo corretor de imóveis, mas diferente do PTAM, não requer que o profissional tenha registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Nesse caso, o que valida o documento é exclusivamente a experiência profissional do corretor.
Para quem deseja vender, comprar, para quem está em busca de realizar o sonho do primeiro imóvel, assim como para investidores mais experientes – a avaliação deve ser precisa, adequada e condizente a atual realidade de mercado e ao contexto econômico. Como produto final, o parecer profissional deve oferecer subsídios concretos para a tomada de decisão segura e acertada do cliente.
VEREDICTO
O Poder Judiciário denomina de laudo o instrumento elaborado pelo perito avaliador, seja ele um corretor, um engenheiro ou um arquiteto. Achar que laudo é diferente de parecer vai de encontro até mesmo ao significado etimológico da palavra. No dicionário, laudo significa: texto contendo parecer técnico; relatório emitido após diagnóstico; e texto que contém um parecer técnico, uma opinião especializada, sobre determinado assunto. Enfim, laudo é sinônimo de parecer, de juízo, de opinião, de arbitramento. Portanto, baseado nessas nomenclaturas e significados, o Corretor também elabora laudo sim.
Prosseguindo com o assunto, analisando trabalhos de avaliações mercadológicas realizados por engenheiros e por corretores chega-se a algumas conclusões. Percebe-se na avaliação do engenheiro um certo desprezo por aspectos subjetivos que podem envolver o imóvel e que geralmente influem no seu valor de mercado, e uma ênfase, algumas vezes exagerada, à construção do bem. Também se nota em algumas ocasiões um excesso de tecnicismo que chega a dificultar ou mesmo prejudicar o seu perfeito entendimento pelas pessoas interessadas, especialmente na perícia judicial cuja finalidade é esclarecer algo que é objeto de controvérsias das partes e de dúvida do magistrado, pois no processo todos são leigos no assunto, existindo casos em que até mesmo os assistentes técnicos das partes têm dificuldade de compreender o trabalho.
O corretor de imóveis, por sua vez, por ser o profissional que lida no dia a dia com as demandas do Mercado, adquire uma sensibilidade apurada que lhe possibilita identificar com mais propriedade esses aspectos subjetivos e peculiaridades mercadológicas que podem influir de forma importante no valor de um imóvel, ou do seu aluguel, mas cuja identificação e valoração nem sempre são passíveis através de cálculos matemáticos, mas sim de argumentos coerentes e provas convincentes, como fotografias (inclusive aéreas), plantas de situação, de locação e de localização, pesquisas, matérias escritas por especialistas, entre outras.
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